Exención en la venta de la vivienda habitual para personas de 65 años

Vender una vivienda habitual después de los 65 años plantea una duda muy habitual: ¿hay que pagar impuestos por la ganancia obtenida?

La respuesta, en muchos casos, es tranquilizadora. La normativa fiscal contempla una exención con la venta de la vivienda para mayores de 65 años que puede suponer un ahorro relevante, siempre que se cumplan determinados requisitos.

En IC2 Gestión Inmobiliaria acompañamos a personas y familias que toman esta decisión en un momento de vital importancia. Por eso, más allá de la teoría fiscal, es importante
entender cómo aplicar bien esta exención y evitar errores y evitar errores que puedan generar problemas con Hacienda. ¡Te lo explicamos en este artículo! ¡Léelo!

1. ¿Qué establece la ley sobre la exención con la venta de la vivienda para mayores de 65 años?

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su artículo 33.4 b), establece que las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de la vivienda habitual están exentas de tributación cuando el vendedor es mayor de 65 años.

En términos prácticos, esto significa que:
• Si tienes 65 años o más.
• Y vendes tu vivienda habitual.
• La ganancia obtenida no tributa en el IRPF.

Este beneficio fiscal no depende de reinvertir el dinero ni de destinarlo a otra vivienda. Es una exención directa, pensada para proteger el patrimonio de las personas mayores y facilitar su movilidad residencial.

Ahora bien, la aplicación real de esta exención durante la venta de la vivienda habitual ha generado dudas y conflictos interpretativos, especialmente en situaciones habituales como el ingreso en una residencia o el cambio de domicilio previo a la venta. Aquí es donde conviene actuar con criterio profesional y visión inmobiliaria, no solo fiscal.

2. Requisitos clave para aplicar la exención durante la venta de la vivienda habitual

Aunque la ley es clara en su planteamiento general, el reglamento introduce condiciones que conviene revisar con calma. El principal requisito es que la vivienda vendida tenga la consideración de vivienda habitual.

A efectos fiscales, se entiende como vivienda habitual aquella que ha constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, y que haya sido ocupada de forma efectiva y permanente.

El punto más sensible es el relacionado con el tiempo inmediatamente anterior a la venta. Durante años, Hacienda interpretó que, si el propietario llevaba más de dos años sin residir en el inmueble, se perdía el derecho a la exención, incluso en casos justificados.

Esto afectaba especialmente a personas mayores que:
• Se trasladaban a una residencia.
• Se iban a vivir con familiares.
• Dejaban la vivienda por motivos de salud.

La doctrina administrativa y la jurisprudencia han ido flexibilizando determinados supuestos, especialmente cuando el abandono de la vivienda se produce por motivos de salud o dependencia, siempre que pueda acreditarse que la vivienda fue habitual antes del cambio de situación.

3. Particularidades en Euskadi: exención parcial en la normativa foral

En el País Vasco (Bilbao, Donostia–San Sebastián y Vitoria-Gasteiz), la normativa foral introduce particularidades que conviene conocer antes de firmar una compraventa, ya que cada Diputación Foral (Bizkaia, Gipuzkoa y Álava) regula el tema de forma independiente y puede modificarlo.
En Bizkaia, la normativa foral establece actualmente un límite máximo de exención que asciende a 400.000 € de ganancia patrimonial.

Esto implica que:
• Si la ganancia no supera ese importe, no se pagan impuestos.
• Si se supera, la exención será parcial.

Dado que esta cifra y las condiciones pueden variar según el territorio foral y el momento de la venta, recomendamos siempre confirmar la normativa vigente antes de cerrar la operación.

Esta medida busca favorecer el bienestar de las personas mayores, permitiéndoles vender su vivienda habitual sin una carga fiscal desproporcionada. Importante: esta exención solo puede aplicarse una vez, en la primera venta de vivienda habitual que realice el contribuyente tras cumplir los 65 años.

¿Qué ocurre si la ganancia supera el límite establecido?

Cuando el beneficio obtenido excede ese límite, solo tributa la parte que lo supera. El cálculo se realiza sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, ajustado según corresponda. No se pierde la exención completa: se aplica de forma progresiva y razonable.

¿Cómo tributa la parte no exenta?

La parte de ganancia no cubierta por la exención se integra en la base del ahorro del IRPF y tributará conforme a los tipos vigentes en el momento de la venta, que se aplican de forma progresiva únicamente sobre el exceso, no sobre el total de la ganancia. Te recomendamos consultar con un profesional los porcentajes actualizados aplicables a tu caso concreto.
Fuera de Bizkaia, conviene recordar que, en el régimen general, no existe un límite máximo de exención, lo que puede suponer una diferencia significativa en la planificación de la operación.

4. ¿Cómo planificar la venta para aplicar correctamente la exención de IRPF?

La fiscalidad no debería abordarse cuando ya está todo firmado. En operaciones inmobiliarias de este tipo, la anticipación marca la diferencia.

Desde nuestra experiencia en IC2 Gestión Inmobiliaria, recomendamos seguir una secuencia clara:
1. Analizar si la vivienda cumple los requisitos de habitualidad.
2. Revisar la situación personal del propietario (edad, empadronamiento, cambios recientes).
3. Calcular la posible ganancia patrimonial.
4. Valorar el impacto fiscal según la comunidad autónoma o territorio foral.
5. Diseñar la venta con seguridad jurídica y fiscal.

Además, contar con asesoramiento profesional transmite confianza al comprador y agiliza todo el proceso, algo especialmente valioso cuando se busca una operación tranquila y bien cerrada.
Si estás valorando vender tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, hablarlo antes con un profesional puede ahorrarte tiempo, dinero y preocupaciones. ¡Te atenderemos!

Si estás valorando vender tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, hablarlo antes con un profesional puede ahorrarte tiempo, dinero y preocupaciones. ¡Te atenderemos!